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建筑滲漏知多少——算一筆落后防水材料導致滲漏的經濟賬

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來源:福建防水網網址:http://www.xjgfs.com

  近些年來,由于我國在建筑工程中大力推廣建筑防水工程新技術,使得防水工程質量較以往有了實質性提高,建筑防水技術有了很大的發展,建筑滲漏的比例在下降。但是,由于受到多方面原因的影響,已建房屋仍時常出現滲、漏水現象,加之防水層本身的使用壽命遠低于建筑壽命,因此,每年都有大量存在滲漏水問題的建筑需要治理。
  2014年中國建筑防水協會與北京零點市場調查與分析公司聯合發布《2013年全國建筑滲漏狀況調查項目報告》,對全國建筑滲漏現狀開展調查,調查選取全國28個大中型城市、850個社區,樣本分為樓房樣本和住戶樣本兩類。
  每個城市所調查的社區來自該城市主要城區,覆蓋城市東南西北各方位。其中,屋面樣本通過實地勘察和入戶訪問獲得,平均每城市達到100個及以上,共計2849棟樓房,抽取地下建筑樣本1777個;住戶樣本由訪問員與樓房樣本所在社區進行攔截和入戶訪問獲得,平均每城市都達到100個以上,共計3674個。此次調查主要覆蓋近20年建成的屋面和地下室,樓房平均建成時間為2004年。其中2002年以前建成的屋面約占28.92%、地下室占33.03%,2003年至2008年建成的屋面占38.47%、地下室為38.66%,2008年至今建成的屋面占32.61%、地下室為28.31%,調查樣本大部分為近一年建成的樓房。
  滲漏情況普遍 滲漏勘查與治理亟待重視
  在所調查的2849棟樓房中,有2716棟的屋面存在滲漏問題,屋面滲漏率為95.33%。其中,有85.71%的滲漏發生于屋面公共區域,而在公共區域無滲漏的407棟樓房中,有274棟在屋而角落住戶中發現滲漏,促使總體屋面滲漏率提升9.62個百分點,達到95.33%.這表明,平均每100棟樓房中,便有95棟存在滲漏,滲漏比例極高。盡管隨著建造年限越來越近,樓房屋面滲漏率有所下滑,但總體而言,各年限樓房屋面滲漏水平并無顯著差異,這表明多年來,樓房滲漏率一直居高不下,并未得到真正的緩解。
  與此同時,地下室滲漏率雖遠低于屋面,但仍需給予重視。一方面,無論是工程驗收還是本次調查,對地下室滲漏的判定標準與樓房屋面相比均更嚴格。因為與屋面相比,當地下室表現出更為顯著、嚴重的滲漏癥狀時才會被判定為滲漏,由此導致在地下室中,一些微小的滲漏癥狀遭到忽視。而滲漏往往隨著時間增長日益凸顯,在當前驗收模式下,地下室在滲漏方面還存在隱患。
  另一方面,越來越多的住宅小區通過建造地下車庫等大型地下室增加生活空間,地下面積的增加將導致地下室出現滲漏的機率增長。數據表明,隨著建成時間不斷靠近,地下室滲漏率并未因工藝和材料的進步而降低,在一定程度上也印證了這一點。
  而從居住質量和建筑安全的角度來看,屋面和地下室滲漏都將導致建筑表層和基地受到侵蝕,不僅影響著住房建筑美觀,更對建筑安全造成隱患,甚至可能影響建筑使用壽命。
  落后防水材料 造成滲漏的主要誘因
  目前建筑防水材料大體上可分為五類,即瀝青防水卷材、高分子防水片材、建筑防水涂料、建筑密封材料及防滲堵漏等特種用途的防水材料。每種材料各有其特性,因此必須根據工程的部位、條件、所處的環境、建筑的等級、功能需要,選用適當的材料,發揮各類材料的特性,使之獲得最佳防水效果。依據不同的工程部位來選材,其選擇標志也不一致。
  根據地下工程長期處于潮濕狀態、難維修,但溫差變化小等特點,需采用剛柔結合的多道設防,除剛性防水填加劑外,還應選用耐霉爛、耐腐蝕性好、使用壽命長的柔性材料。在墊層上做防水時,應選用耐穿刺性好的材料,如厚度為3mm或4mm的聚脂胎改性瀝青卷材。
  地下室出現漏水的狀況地下室漏水一般都是以局部漏水形式出現的,地下室所處的地質不同,功能不同,設計與施工不同,其漏水部位和形式多樣。其主要原因來自“結構混凝土剛性自防水局部失效、柔性防水層局部破壞或建筑構造不當”三方面原因,其中柔性防水層遭到破壞是主要原因。
  以市場占有率最高的聚乙烯丙綸防水卷材為例,該產品非常薄,常見的聚乙烯丙綸防水卷材厚度僅為0.5mm,因而耐穿刺能力差,彈性小,復雜基層適應性差,使用壽命極短。在建筑運行環境下變形會持續發生,溫度超過80℃即發生永久變形,導致卷材與基層剝離,卷材與卷材的搭接剝離,從而造成滲漏。
  屋面因長期暴露,陽光、雪雨直接侵蝕,嚴冬酷暑溫度變化大,晝夜之間屋面板也會發生伸縮,因此應選用耐老化性能好的,且有一定延伸性的、耐熱度高的材料。如聚脂胎改性瀝青卷材等。其中以聚乙烯-丁二烯-聚乙烯(SBS)由改性瀝青涂層+高強胎基+保護膜組成的防水卷材,可發揮其力學性能優異,拉伸強度高、延伸率大、耐撕裂,適用范圍廣泛,冷熱地區均適用等特點。
  屋面滲漏的現狀造成房屋滲漏的原因比較復雜,涉及到設計、材料、施工以及管理等諸多方面的因素。在調查并發現滲漏的工程中,以采用涂膜防水的滲漏率最高(占涂膜防水工程總數的44.3%),其次,是剛性防水和卷材防水,其滲漏率分別為38.7%和31.4%;在房屋滲漏水原因中,材料方面占20%~22%,設計方面占18%~26%,施工方面占45%~48%,管理維護占6%~15%。
  不可忽略的痛 滲漏帶來的巨大損失
  住房是住戶的生活場所,因此與樓房滲漏不同的是,房屋滲漏直接影響住戶的生活,在經濟、社會關系等各方面帶來損失。
  在全國建筑滲漏現狀調查中,有滲漏情況的住戶,26.58%為最近一次維修付費、平均每戶約1525元;28.25%遭受其它經濟損失,每戶約1367元。
  滲漏首先產生了一定的維修費用。所有對最近一次滲漏進行過維修的住戶中,有26.58%的住戶需要自掏腰包對滲漏進行維修,這些住戶最近一次因維修滲漏承擔的經濟損失為1525元/戶。除此之外,滲漏還有可能造成衣物、家具的損壞,誤工,訴訟費用等其它經濟損失。在有滲漏情況的住戶中,約28.25%的住戶在最近一次出現滲漏問題時遭受了可估量的其它經濟損失,平均每戶折合為1367元。
  當家中最近一次出現滲漏癥狀之后,有812家住戶對滲漏進行了維修,占有滲漏情況住戶的58.97%。而還有超四成住戶未對已有的滲漏問題進行修繕。
  滲漏帶給住戶的除了經濟損失外,更多的可能是導致鄰里關系不和睦,因而個人的心情受到消極影響。調查中發現,每10個住戶中,便有6戶的滲漏與樓上住戶有關,鄰里關系可能受到影響。在非頂層住戶中,約有60.71%的住戶在衛生問、廚房、陽臺、客廳和臥室的天花板及周邊出現滲漏問題。由于發生在頂板處,這些滲漏均涉及到樓上樓下兩家住戶,也就是說,每10個非頂層住戶中便有6戶的滲漏與樓上住戶有關,有可能因此引發鄰里間的不愉快乃至糾紛。
  據不完全統計,每年因滲漏造成的經濟損失超過3萬億以上,滲漏不但造成各種工業原料的浪廢,甚至可以腐蝕設備等器材,更是眾多安全事故發生的源頭,建筑物的滲漏時間長了,會導致鋼筋膨脹,水泥表面異樣,從而影響房屋的壽命。
  對于房地產開發企業而言,建筑物滲漏是他們最不愿意看到的情況。因為房屋在驗收交付之前,所有的防水工程都是開發商負責,在施工過程中,一旦出現滲漏,就意味著開發商必須翻新返工,而滲漏翻新維修的成本是建筑物新建防水成本的2~10倍。在翻新維修的過程中,所有之前做的混凝土澆筑、找平、保溫工程都必須重頭再做一遍,這是對資金和建筑材料的極大浪費。
  同時,對于房地產開發企業來說時間成本也將遭受巨大的損失。很多房地產企業因為滲漏必須要進行二次維修,維修過程漫長導致房屋不能按時交付,一方面使得自己本就脆弱的資金鏈難以為繼;另一方面,因為延遲交房導致的起訴和糾紛也使得自己企業的商業信譽受損,可謂雪上加霜。因此,房地產開發企業必須算一筆經濟賬,認清孰輕孰重,懂得權衡利弊。
  在中國新建工程項目中,防水工程的預算只占工程總預算的2%,而且絕大多數情況下,建筑公司為了中標都會節省成本,所以在實際施工過程中,防水工程項目的預算甚至不足2%。對比歐美和日韓防水工程占項目總預算近10%,中國的建筑公司確實有一種巧婦難為無米之炊的無奈。但是這并不意味著只能通過使用低劣防水材料,亦或是在工程施工中偷工減料來實現成本控制。當前看來,確實防水工程造價下去了,但是從長遠看,未來發生滲漏的幾率變高了,項目翻新維修的費用更是呈倍的激增。

  總而言之,政府、企業、協會、研究機構和媒體都應該為優質耐用的防水產品發聲,淘汰低劣的防水產品以及落后的產能,實現和保障建筑安全這一人類最基礎的需求。與此同時,擁有安全、舒適的住房仍舊是國人“中國夢”的重要組成部分,相信通過各方努力,“廣廈千萬間”的這一美好愿望定能實現。